Astazi este de 5 ori mai greu sa cumperi un apartament decat era cu 20 de ani in urma, potrivit lui Dan Ioan Popp
"Înainte de 1989 cei mai mulÅ£i aveam o locuinţă iar în anii ’90 a fost posibilă perpetuarea mentalităţii de tipul "ÅŸi mie mi se cuvine o locuinţă" prin preÅ£urile reparatorii practicate", spune omul de afaceri Dan Ioan Popp, implicat de peste 16 ani în domeniul imobiliar.
"S-a ajuns astfel ca după 20 de ani de capitalism să ajungem aproape 8 milioane de proprietari de locuinÅ£e vechi ÅŸi un milion de potenÅ£iali cumpărători. Anual doar 4-6% din prima categorie încheie tranzacÅ£ii efective ÅŸi numai 30-40% din a doua categorie reuÅŸesc să cumpere. În tot acest tablou, ponderea dezvoltatorilor (locuinÅ£ele noi) este mult sub10% din totalul tranzacÅ£iilor imobiliare din aceÅŸti 20 de ani".
PreÅŸedintele Impact D&C S.A., în studiul recent efectuat, propune o comparaÅ£ie concretă: Cu 20 de ani în urmă, în comunism, salariul clasei medii formate din ingineri, economiÅŸti sau medici era de circa 3.000 lei, adică aproximativ 100 de dolari la cursul de atunci.
Cu un salariu mediu se puteau achiziÅ£iona 703 kg de franzele de 3,2 lei. Un televizor color Elcrom costa 12.500 lei, echivalentul a 4,16 salarii medii. Un automobil Dacia 1300 cu îmbunătăţiri costa 89.000 lei ÅŸi se putea plăti cu 29,66 salarii. Un apartament comunist cu două camere se putea cumpăra cu 140.000 lei, adică cu 46,66 salarii medii. Aceasta după ce aÅŸteptai 1-2 ore la o coadă pentru pâine, 6 luni pentru televizor, 1-2 ani pentru un automobil ÅŸi 2-4 ani pentru un apartament.
Studiul arată că este dificil de realizat o comparaÅ£ie pefectă cu zilele noastre, dar o încercare ar putea suna cam aÅŸa: salariul net al aceleiaÅŸi categorii profesionale este astăzi de circa 2.000 lei iar dolarul este circa 3 lei, adică salariul mediu este de aproximativ 666 dolari.
O franzelă (astăzi mai mică) costă 1 leu, deci cu un salariu poţi cumpăra astăzi 560 kg de franzele. Un televizor color cu diagonală de 45 cm costă acum 1.500 lei, deci trebuie să plăteşti 0,75 salarii. Un automobil popular Dacia Logan de azi costă circa 30.000 de lei, adică 15 salarii. Şi ACELAŞI apartament ceauşist de două camere costă circa 250.000 de lei, adică 125 de salarii.
"Desigur, pâine găseÅŸti oriunde, televizoare poÅ£i să alegi din zeci de tipuri, poÅ£i opta pentru 3-4 tipuri de automobile din clase similare, iar apartamente poÅ£i selecta din cel puÅ£in o sută de oferte. Deci românul câÅŸtigă astăzi, după 20 de ani, mai mulÅ£i dolari dar poate cumpăra mai puÅ£ină pâine ÅŸi mult mai puÅ£ine apartamente", este de părere cel care a văzut piaÅ£a imobiliară evoluând ÅŸi involuând în cei 20 de ani de capitalism.
"Standardele de construcÅ£ie au evoluat spre cele europene, produsele devin din ce în ce mai bune, au existat chiar ÅŸi încercări ale statului de a impulsiona domeniul. Åži totuÅŸi, astăzi românul cumpără de cinci ori mai greu un apartament decât o putea face cu 20 de ani în urmă. Întrebarea este de ce?"
În primul rând, pentru că preÅ£urile dinainte de 1989 nu erau fixate de piaţă, ci erau artificial administrate de guvernul comunist, generând percepÅ£ia "dreptului" de a avea o locuinţă chiar dacă aÅŸteptai ceva timp până o primeai. După anii ’90, urmare a "împroprietăririi" a aproape 4 milioane de familii prin vânzarea la preÅ£uri simbolice de 1.000-2.000 dolari a apartamentelor în care locuiau, aproximativ 97% din populaÅ£ia urbană a căpătat statutul de proprietar.
Ceea ce a amplificat ideea comunistă că fiecăruia i se cuvine un apartament. S-a creat o masă fantastică de proprietari, restul populaÅ£iei "rămase pe dinafară" sau noile generaÅ£ii având aceleaÅŸi caracteristici ÅŸi aÅŸteptări ca înainte de 1989: "ar trebui să fie la fel de uÅŸor să îmi cumpăr o locuinţă ÅŸi acum". Cu această mentalitate am intrat în capitalism care, evident, este un joc cu alte reguli.
De pe poziÅ£ia celui care a traversat diverse etape ale evoluÅ£iei pieÅ£ei ÅŸi care a introdus în România concepte noi, precum ideea de ansamblu rezidenÅ£ial sau suprafeÅ£ele flexibil-configurabile în funcÅ£ie de nevoile fiecărui beneficiar, Dan Ioan Popp constată că primii care au aplicat noile reguli ale capitalismului de piaţă au fost chiar cei "cadorisiÅ£i" cu apartamente primite la preÅ£uri simbolice.
"AÅŸa am avut dintr-o dată 8 milioane de proprietari care au început să joace după regulile capitaliste - cerere ÅŸi ofertă - fixând practic preÅ£ul locuinÅ£elor Adică ÅŸi-au asumat rolul de market-makers. Astăzi, pe acestă bază, 90% din fondul actual de locuinÅ£e sunt cele vechi, comuniste, circa 85% din acestea fiind tranzacÅ£ionate de proprietari-persoane fizice, ceea ce înseamnă că formatorul preÅ£ului mediu este de fapt marea masă a populaÅ£iei ÅŸi nu o entitate sau un grup de entităţi comerciale care practic sunt dispersate ÅŸi de fapt nesemnificative. În realitate, dezvoltatorii imobiliari au avut o influenţă inexistentă în primii 10 ani iar recent cumulează sub 10% din totalul tranzacÅ£iilor anuale cu locuinÅ£e".
În ce măsură preÅ£urile de astăzi sunt însă corecte? Pe piaÅ£a rezidenÅ£ială sunt trei forÅ£e care formează opinia publică: cei 4-6% din totalul celor 8 milioane de proprietari care fac tranzacÅ£ii efective într-un an de zile, cei 30-40% dintr-un milion de interesaÅ£i care reuÅŸesc într-un an efectiv să cumpere, ÅŸi restul participanÅ£ilor la economie în calitate de furnizori de produse sau servicii asociate. Orice preÅ£ stabilit de o piaţă liberă este corect.
"Dar poÅ£i fi pesimist pentru că ai niÅŸte proprietăţi pe care nu le poÅ£i valorifica. Sau poÅ£i să ai un sentiment de optimism dat de faptul că ai ceva lichidităţi disponibile - mai ales sub formă de credit - ÅŸi deci poÅ£i lua în calcul încheierea unei tranzacÅ£ii. Cele două percepÅ£ii psihosociale ar trebui să se întâlnească frecvent (undeva la mijloc) pentru ca piaÅ£a imobiliară să se dezgheÅ£e", explică Dan Ioan Popp unul din mecanismele ce a dus la actuala stare de fapt a pieÅ£ei imobiliare. Cumpărătorul îÅŸi doreÅŸte evident preÅ£uri mici ÅŸi mai ales crede că merită un apartament cât mai ieftin.
Dar de fapt 90% din ofertele pe care le primeÅŸte sunt ale vânzătorilor persoane fizice ca el însuÅŸi care au dat în anii ‘90 circa 2.000 de dolari pe apartamentul pe care acum cer 70-90.000 de dolari. "De fapt avem o mentalitate aproape comunistă, a cumpărătorului care, culmea, este tânăr, faţă în faţă cu o mentalitate aproape capitalistă - a vânzătorului care culmea este mai vârstnic!" situaÅ£ie care face dificilă întâlnirea cererii cu oferta.
Deci capitalismul românesc de 20 de ani ne-a făcut pe marea majoritate să avem senzaÅ£ia că trăim mult mai bine pentru că majoritatea românilor sunt teoretic de 5-6 ori mai bogaÅ£i, chiar dacă totuÅŸi unii nu îÅŸi pot cumpăra prea repede o locuinţă, dar măcar îÅŸi pot achiziÅ£iona mult mai uÅŸor un televizor.
Omul de afaceri este convins că există totuÅŸi o soluÅ£ie pentru dezamorsarea situaÅ£iei, care angrenează alÅ£i doi jucători: dezvoltatorii ÅŸi statul. "Dezvoltatorii nu pot schimba mentalităţi, cu atât mai mult cu cât sub 10% din totalul tranzacÅ£iilor imobiliare se derulează cu apartamente noi.
Dar dacă dezvoltatorii au locuiÅ£te cât mai bune , atunci ÅŸi cumpărătorii vor înÅ£elege în timp superioritatea unui apartament nou, cu clasă seismică ridicată, ÅŸi cu clasa de izolare termică tip A, precum ÅŸi zone verzi ÅŸi cu spaÅ£ii de parcare suficiente Al doilea jucător din ecuaÅ£ie ese statul, care în opinia lui Dan Ioan Popp trebuie să joace un rol mult mai activ ÅŸi să stimuleze iniÅ£iativa privată pentru construcÅ£ia de noi locuinÅ£e prin mecanisme concurenÅ£iale de piaţă prin cel puÅ£in 15 mijloace deja clasice în economiile avansate.
